lunes, 27 de enero de 2020
lunes, 20 de enero de 2020
El Tribunal Supremo aclara como realizar un poder para vender un inmueble
Para poder vender un inmueble en nombre de un tercero es necesario que quede especificado en un poder notarial.
miércoles, 8 de enero de 2020
Impuesto donaciones ¿Cuánto debes pagar al recibir una vivienda en donación?
Este impuesto se regula de manera diferente según cada Comunidad Autónoma.
En la actualidad las donaciones no están exentas de tributación y el impuesto que las regula es el de Sucesiones y Donaciones. Si se recibe una vivienda en Donación se aplica la norma de dicha comunidad en la que se encuentre el inmueble. Si lo que se dona es dinero en metálico para comprar, la norma que se aplica es la de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la residencia habitual del donatario (o donde haya estado más tiempo durante los últimos cinco años).
A la hora de calcular lo que hay que pagar de impuestos al percibir una donación es imprescindible conocer:
- La relación de parentesco entre donante y donatario.
- Y el patrimonio existente del beneficiario de la donación.
Debido a las diferencias que hay entre unas Comunidades Autónomas y otras respecto a este impuesto.
Por ejemplo, en la mayoría de las CC.AA. la donación entre padres e hijos está bonificada o puede beneficiarse de reducciones. De tal manera que cuanto más lejano sea el parentesco, más impuestos habrá que pagar.
Otro impuesto que tiene que pagar el donatario es el Impuesto sobre plusvalía municipal, salvo que se pueda demostrar que el valor del terreno es ahora inferior al que tenía cuando lo adquirió el donante. Se trata de un tributo local, por lo que cada Ayuntamiento establecerá el impuesto a aplicar.
A esto hay que añadirle que en un futuro el donatario tendrá que pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en su condición de propietario. Si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante al os tipos del 19%-23%, en función del importe del beneficio obtenido.
Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF.
En el caso de Andalucía:
Adquisiciones inter vivos
Junto a las reducciones generales por adquisición de empresa individual, negocio profesional y participaciones en entidades, así como explotaciones agrarias, existen estas otras reducciones autonómicas:
1. Mejora autonómica de la reducción por la adquisición de empresa individual, negocio profesional y participaciones en entidades. La reducción alcanzará el 99% cuando el donatario, cualquiera que sea su parentesco, viniera prestando servicios en la empresa y tuviera encomendadas tareas de gestión o dirección de la misma. También, para los casos donde no hay parentesco, se establece una reducción propia cuando se cumplan los requisitos del artículo 31
2. Reducción autonómica del 99% de las cantidades donadas a descendientes para la adquisición de la primera vivienda habitual.
Base máxima de reducción:
- 120.000, para menores de 35 años.
- 180.000, para personas con discapacidad, con un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
3. Reducción propia del 99% por la donación de vivienda habitual a descendientes con discapacidad.
Base máxima de reducción: 180.000 euros.
4. Reducción autonómica del 99% de las cantidades donadas a parientes para la constitución o ampliación de una empresa individual o negocio profesional con domicilio en Andalucía. Base máxima de reducción: 1.000.000 euros 5. Reducción autonómica en la adquisición de explotaciones agrarias Mismos términos que mortis causa.
jueves, 26 de diciembre de 2019
Home Standing: casa puesta en escena
Reformar una vivienda de manera rápida y económica para acelerar su venta y alquiler con mejor precio. Su traducción literal es “casa puesta en escena”.
Moda importada de Estados Unidos, en plena crisis inmobiliaria donde la oferta superaba a la demanda. No se trata de laboriosas reformas, sino de un lavado de cara, pequeñas modificaciones, cómo limpieza, pintura, decoración, mobiliario para que entre mejor por los ojos y se vendan más rápidamente. Tener una vivienda en condiciones óptimas reducirá el tiempo de venta o alquiler. Y funciona, según las estadísticas los inmuebles se venden hasta siete veces más rápido.
Principales características de esta técnica:
Venta express. Con una buena presentación, las viviendas se suelen vender en 36 días, siete veces más rápido que la media nacional que se sitúa en nueve meses. Igual ocurre con el alquiler, si la media está en 3,5 meses con esta técnica se reduce a 10 días, diez veces más rápido.
Despersonalización. Es una de las claves para que cualquier inquilino se imagine viviendo en la casa que visite. El home staging es como una premudanza hay que deshacerse de todo lo que sobra y dejar lo imprescindible mientras se comercializa el inmueble. Los compradores quieren ver metros y espacios liberados sin objetos personales para dar así sensación de amplitud.
Potenciación puntos fuertes y minimización puntos débiles. Potenciar puntos fuertes, minimizar desfavorables sin esconder desperfectos. Si la vivienda tiene carencias hay que solventarlas. Se trata de rentabilizar el hogar, ofreciendo inmuebles neutros, espaciosos, luminosos y acogedores. Beneficios que reducen el tiempo de venta y el precio.
Los datos evidencian que el precio de venta se ha mantenido en el 48% de los casos y el 52% ha subido hasta un 25%.
En el alquiler los beneficios son mucho mayores: en el 65% de los casos aumenta un 25% o más. Invertir en mejorar la imagen del inmueble es más barato que tenerlo meses sin vender y además, tener que rebajar el precio.
lunes, 23 de diciembre de 2019
Desplome del 31% de las hipotecas
La firma de hipotecas registra sus peores datos en septiembre en cinco años tras desplomarse un 31,6%.
El número de hipotecas inscritas en el registro de la propiedad se situó en 22.488 el pasado mes de septiembre, un 31,6% inferior al mes de 2018. La cifra más baja desde 2014 según el INE.
Según datos del organismo estadístico INE La Ley de Crédito Inmobiliario podría haber afectado a los datos de septiembre.
Con el descenso interanual, la firma de hipotecas sobre viviendas encadena dos meses consecutivos de descensos después de haberse desplomado casi un 30% en agosto.
Los datos difundidos por el INE, reflejan que el importe medio de las hipotecas subió un 5,3% respecto a septiembre de 2018 llegando hasta los 135.452 euros mientras que el capital prestado retrocedió un 28% en la tasa interanual, hasta los 3.046 millones de euros.
En términos mensuales, el número de hipotecas reflejó su segundo menor aumento en este mes. El capital prestado para este tipo de hipotecas se incrementó un 16,3% en el mes de septiembre.
Las Comunidades con mayor número de hipotecas sobre viviendas en septiembre fueron: Madrid 4.708, Andalucía 4.189, Cataluña 3.655 y Comunidad Valenciana 2.671.
Todas las regiones presentaron en septiembre tasas negativas. Los mayores descensos se dieron en La Rioja -63,7%, Extremadura -56,9% y Asturias -49,8% mientras que los menores los protagonizaron Navarra -19%, Castilla-La Mancha -19,6% y Baleares -22,8%.
jueves, 19 de diciembre de 2019
Claves del blanqueo de capitales en el sector inmobiliario
Cualquier profesional que intervenga en la transacción de blanqueo de capitales, debe cumplir con sus diligencias, aunque ya lo haya hecho otro anteriormente.
Muchos particulares desconocen esta obligación, y se sorprenden cuando descubren que deben justificar el origen del dinero. En realidad, es desconocimiento de las normas.
Actualmente la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, obliga al comprador de una vivienda a justificar el origen del dinero con el que pagará el inmueble. Todos los profesionales implicados en la compraventa deben comprobar de dónde vienen los fondos para evitar el blanqueo de dinero procedente de actividades ilegales.
Tanto los promotores como los agentes inmobiliarios tendrían que poner sobre aviso a la agencia tributaria en caso de detectar alguna anomalía en las transacciones.
Requisitos necesarios a tener en cuenta:
1. Documento legal. Cuando se adquiere una vivienda, hay que cumplimentar y firmar el documento de blanqueo de capitales.
Este documento incluye:
- Todos los datos del comprador.
- Su situación económica y profesional.
- La procedencia de los fondos, si provienen de financiación propia o ajena. El intermediario está obligado a comprobar si los fondos proceden de una cuenta corriente de un banco de nuestro país o extranjero.
2. Obligación de identificación. Cualquier profesional que intervenga en la transacción, debe cumplir con sus diligencias. Así, hablaríamos de promotores, agentes de propiedad inmobiliaria, comisionistas y consultores. También estarían incluidos el banco y, por supuesto, el notario, que antes de la firma, debe hacer las comprobaciones pertinentes.
3. Ausencia de mala fe. Muchos particulares desconocen esta obligación, y se sorprenden cuando descubren que deben justificar el origen del dinero. En cualquier caso, los expertos indican que las dudas es fruto del desconocimiento de las normas.
4. Multas millonarias. Cualquier indicio de delito debe ser comunicado a las autoridades. En caso contrario, el profesional inmobiliario podría ser sancionado. Las multas fijadas en la ley pueden ir desde los 150.000 euros hasta 10 millones de euros. Además, los administrativos o directivos que fueron cómplices por omisión de la infracción, además der ser sancionados económicamente, pueden ser inhabilitados hasta diez años.
5. Canales de denuncia. El SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias de España) como canal para denunciar cualquier trámite sospechoso. Señalar que la mayoría de las grandes promotoras y constructoras a día de hoy sí que cumplen las exigencias, pero las pequeñas agencias aun no han invertido en el soporte tecnológico que exige este control.
En último lugar decir, que el SEPBLAC en la actualidad ha señalado al sector inmobiliario como uno de los más deficientes a la hora de implantar controles internos para la detección del origen ilícito de fondos y sobre el que más se ha de trabajar.
martes, 17 de diciembre de 2019
El Tribunal Supremo aclara como realizar un poder para vender un inmueble
Para poder vender un inmueble en nombre de un tercero es necesario que quede especificado en un poder notarial.
El TS en la sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 aclara de qué manera hay que redactar un poder general otorgado a un tercero para vender un inmueble y que no haya abuso de poder de representación.
La falta de especificación sólo permitirá al apoderado realizar actos de administración.
“La sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 (LA LEY 165813/2019) analiza dos cuestiones: de un lado, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas;
Y de otro lado, si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. Abuso del poder de representación. Conocimiento por el tercero del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder. Ineficacia del negocio estipulado por el representante con el tercero.
La Sala precisa, en primer lugar, que, ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. En este punto se modifica el criterio de otra sentencia anterior de la Sala.
En segundo lugar, la sentencia determina que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.
Es lo que sucede en este caso, en el que el hijo de la demandante, utilizando un poder otorgado por su madre el mismo día y ante otro notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la vivienda de la demandante, por un importe inferior al 50% de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Por otra parte, no concurre buena fe en las personas con las que se celebraron estos contratos, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo del ejercicio del poder. Por ello, la Sala desestima los recursos interpuestos contra la sentencia que declaró la nulidad de los negocios jurídicos en cuestión.
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