jueves, 26 de diciembre de 2019

Home Standing: casa puesta en escena

Reformar una vivienda de manera rápida y económica para acelerar su venta y alquiler con mejor precio. Su traducción literal es “casa puesta en escena”.
Moda importada de Estados Unidos, en plena crisis inmobiliaria donde la oferta superaba a la demanda. No se trata de laboriosas reformas, sino de un lavado de cara, pequeñas modificaciones, cómo limpieza, pintura, decoración, mobiliario para que entre mejor por los ojos y se vendan más rápidamente. Tener una vivienda en condiciones óptimas reducirá el tiempo de venta o alquiler. Y funciona, según las estadísticas los inmuebles se venden hasta siete veces más rápido.
Principales características de esta técnica:
Venta express. Con una buena presentación, las viviendas se suelen vender en 36  días, siete veces más rápido que la media nacional que se sitúa en nueve meses. Igual ocurre con el alquiler, si la media está en 3,5 meses con esta técnica se reduce a 10 días, diez veces más rápido.
Despersonalización. Es una de las claves para que cualquier inquilino se imagine viviendo en la casa que visite. El home staging es como una premudanza hay que deshacerse de todo lo que sobra y dejar lo imprescindible mientras se comercializa el inmueble. Los compradores quieren ver metros y espacios liberados sin objetos personales para dar así sensación de amplitud.
Potenciación puntos fuertes y minimización puntos débiles. Potenciar puntos fuertes, minimizar desfavorables sin esconder desperfectos. Si la vivienda tiene carencias hay que solventarlas. Se trata de rentabilizar el hogar, ofreciendo inmuebles neutros, espaciosos, luminosos y acogedores. Beneficios que reducen el tiempo de venta y el precio.
Los datos evidencian que el precio de venta se ha mantenido en el 48% de los casos y  el 52% ha subido hasta un 25%.
 En el alquiler los beneficios son mucho mayores: en el 65% de los casos aumenta un 25% o más. Invertir en mejorar la imagen del inmueble es más barato que tenerlo meses sin vender y además, tener que rebajar el precio.

lunes, 23 de diciembre de 2019

Desplome del 31% de las hipotecas

La firma de hipotecas registra sus peores datos en septiembre en cinco años tras desplomarse un 31,6%.
El número de hipotecas inscritas en el registro de la propiedad se situó en 22.488 el pasado mes de septiembre, un 31,6% inferior al mes de 2018. La cifra más baja desde 2014 según el INE.
Según datos del organismo estadístico INE La Ley de Crédito Inmobiliario podría haber afectado a los datos de septiembre.
Con el descenso interanual, la firma de hipotecas sobre viviendas encadena dos meses consecutivos de descensos después de haberse desplomado casi un 30% en agosto.
Los datos difundidos por el INE, reflejan que el importe medio de las hipotecas subió un 5,3% respecto a septiembre de 2018 llegando hasta los 135.452 euros mientras que el capital prestado retrocedió un 28% en la tasa interanual, hasta los 3.046 millones de euros.
En términos mensuales, el número de hipotecas reflejó su segundo menor aumento en este mes. El capital prestado para este tipo de hipotecas se incrementó un 16,3% en el mes de septiembre.
Las Comunidades con mayor número de hipotecas sobre viviendas en septiembre fueron: Madrid 4.708, Andalucía 4.189, Cataluña 3.655 y Comunidad Valenciana 2.671.
Todas las regiones presentaron en septiembre tasas negativas. Los mayores descensos se dieron en La Rioja -63,7%, Extremadura -56,9% y Asturias -49,8% mientras que los menores los protagonizaron Navarra -19%, Castilla-La Mancha -19,6% y Baleares -22,8%.

jueves, 19 de diciembre de 2019

Claves del blanqueo de capitales en el sector inmobiliario

Cualquier profesional que intervenga en la transacción de blanqueo de capitales, debe cumplir con sus diligencias, aunque ya lo haya hecho otro anteriormente.
Muchos particulares desconocen esta obligación, y se sorprenden cuando descubren que deben justificar el origen del dinero. En realidad, es desconocimiento de las normas.
Actualmente la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, obliga al comprador de una vivienda a justificar el origen del dinero con el que pagará el inmueble. Todos los profesionales implicados en la compraventa deben comprobar de dónde vienen los fondos para evitar el blanqueo de dinero procedente de actividades ilegales.
Tanto los promotores como los agentes inmobiliarios tendrían que poner sobre aviso a la agencia tributaria en caso de detectar alguna anomalía en las transacciones.
Requisitos necesarios a tener en cuenta:
1. Documento legal. Cuando se adquiere una vivienda, hay que cumplimentar y firmar el documento de blanqueo de capitales.
 Este documento incluye:
  • Todos los datos del comprador.
  • Su situación económica y profesional.
  • La procedencia de los fondos, si provienen de financiación propia o ajena. El intermediario está obligado a comprobar si los fondos proceden de una cuenta corriente de un banco de nuestro país o extranjero.
2. Obligación de identificación. Cualquier profesional que intervenga en la transacción, debe cumplir con sus diligencias. Así, hablaríamos de promotores, agentes de propiedad inmobiliaria, comisionistas y consultores. También estarían incluidos el banco y, por supuesto, el notario, que antes de la firma, debe hacer las comprobaciones pertinentes.
3. Ausencia de mala fe. Muchos particulares desconocen esta obligación, y se sorprenden cuando descubren que deben justificar el origen del dinero. En cualquier caso, los expertos indican que las dudas es fruto del desconocimiento de las normas.
4. Multas millonarias. Cualquier indicio de delito debe ser comunicado a las autoridades. En caso contrario, el profesional inmobiliario podría ser sancionado. Las multas fijadas en la ley pueden ir desde los 150.000 euros hasta 10 millones de euros. Además, los administrativos o directivos que fueron cómplices por omisión de la infracción, además der ser sancionados económicamente, pueden ser inhabilitados hasta diez años.
5. Canales de denuncia. El SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias de España) como canal para denunciar cualquier trámite sospechoso. Señalar que la mayoría de las grandes promotoras y constructoras a día de hoy sí que cumplen las exigencias, pero las pequeñas agencias aun no han invertido en el soporte tecnológico que exige este control.
En último lugar decir, que el SEPBLAC en la actualidad ha señalado al sector inmobiliario como uno de los más deficientes a la hora de implantar controles internos para la detección del origen ilícito de fondos y sobre el que más se ha de trabajar.

martes, 17 de diciembre de 2019

El Tribunal Supremo aclara como realizar un poder para vender un inmueble

Para poder vender un inmueble en nombre de un tercero es necesario que quede especificado en un poder notarial.
El TS en la sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 aclara de qué manera hay que redactar un poder general otorgado a un tercero para vender un inmueble y que no haya abuso de poder de representación.
La falta de especificación sólo permitirá al apoderado realizar actos de administración.
La sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 (LA LEY 165813/2019) analiza dos cuestiones: de un lado, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas;
Y de otro lado, si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. Abuso del poder de representación. Conocimiento por el tercero del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder. Ineficacia del negocio estipulado por el representante con el tercero.
La Sala precisa, en primer lugar, que, ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. En este punto se modifica el criterio de otra sentencia anterior de la Sala.
En segundo lugar, la sentencia determina que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.
Es lo que sucede en este caso, en el que el hijo de la demandante, utilizando un poder otorgado por su madre el mismo día y ante otro notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la vivienda de la demandante, por un importe inferior al 50% de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Por otra parte, no concurre buena fe en las personas con las que se celebraron estos contratos, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo del ejercicio del poder. Por ello, la Sala desestima los recursos interpuestos contra la sentencia que declaró la nulidad de los negocios jurídicos en cuestión.

viernes, 13 de diciembre de 2019

Informe Tinsa, el precio subirá un 3% en 2020

Según previsiones del Servicio de Estudios Tinsa, el precio medio de la vivienda en España crecerá hasta un 3% el año que viene y las compraventas entre un 3% y un 5%.
En general, Tinsa espera que haya estabilidad en todos los indicadores oferta, demanda y precios durante 2020, después del «enfriamiento generalizado» que se han registrado este año.
El director del servicio de Estudios, Rafael Gil, ha resaltado que en 2019 se están constatando incrementos de los precios ligeramente por encima del 3%, por lo que espera que se reduzcan de forma paulatina y queden por debajo de este umbral el próximo año.
En lo que respecta a las transacciones y constitución de nuevas hipotecas, Gil ha asegurado que” habrá una continuidad de la progresiva ralentización registrada en los últimos meses”. También ha resaltado que a lo largo de 2019 los visados de obra nueva también han registrado cifras por debajo de las previsiones de crecimiento previstas.
Esto, desde su punto de vista, «invita a pensar que en 2020 se reflejará la actual coyuntura de mercado» y que la nueva oferta aumentará por debajo de dos dígitos porcentuales.
También ha remarcado que el agotamiento del ciclo expansivo conlleva «un grado de incertidumbre mayor del habitual» con perspectivas de crecimiento económico menos significativas de las previstas y que ello podría afectar al resto de variables.
Como se puede ver en el gráfico el precio de la vivienda alcanzó sus máximos en 2008, a partir de ahí y debido a la crisis económica se produce un gran descenso del precio de la vivienda y a partir de 2016 empieza a verse un leve crecimiento y para 2019 se prevé que siga creciendo de forma moderada.
Según los últimos datos reflejados en la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, el precio medio de la vivienda terminada nueva y usada en España se incrementó un 3,1% en tasa interanual en octubre, por lo que se moderó respecto al repunte del 4,8% interanual registrado en septiembre.

miércoles, 11 de diciembre de 2019

Crisis en la promoción y falta de financiación

Los promotores de medianas y pequeñas empresas no encuentran el respaldo financiero de la Banca.
Los dos responsables de la falta de financiación son: los bancos y los altos tipos de interés. Los bancos han endurecido los requisitos de acceso a los préstamos del promotor y los altos tipos de interés de cerca del 10% están ahogando algunos proyectos residenciales.
Debido a este problema, se han planteado otras vías para obtener financiación alternativa por lo que el IE Real Estate Club y la plataforma de inversión inmobiliaria Urbanitae ha organizado unas jornadas informativas sobre este problema para encontrar soluciones a esta cuestión, que preocupa mucho al sector inmobiliario.
La vicepresidenta de Asprima explicó que en la actualidad las entidades financieras sólo emiten préstamos al promotor que tengan un balance positivo y que puedan aportar un 30% o un 40% de recursos propios. Las empresas ya no encuentran una financiación del 100% de sus proyectos y esta situación limita los movimientos de las medianas y pequeñas empresas. Son sólo las grandes compañías las que cuentan con fondos de inversión en su accionariado, las que pueden optar por este tipo de créditos.
“Si actualmente hay en marcha unas 200.000 unidades, las entidades existentes no llegan más que para financiar 50.000. El sector bancario no se adapta a nuestras necesidades de financiación y Europa tampoco deja a la banca que se adapte a ellas”, afirmó Roca.
En este panorama empiezan a emerger sistemas alternativos de financiación,  gestores de fondos, plataformas crowfounding que han conseguido sacar adelante proyectos que la banca ha desechado. Una de las plataformas más activas es Urbanitae que en sólo cuatro meses ha conseguido mover 2,5 millones de euros y que ya cuenta con cerca de 3.000 usuarios registrados, todo ello como respuesta al problema de falta de financiación por parte del sector bancario.
A todo esto hay que sumar los elevados tipos de interés, contemplando, cómo antes se financiaban los créditos al 2% y ahora se enfrentan a subidas del 8%. Y teniendo en cuenta que la financiación alternativa ofrece tipos de interés que nunca van a estar por debajo del 8%.

lunes, 9 de diciembre de 2019

Evolución viviendas e hipotecas últimos dos Trimestres 2019


Compraventa de viviendas los últimos seis meses

Banco de España, Consejo General del  Notariado, Fuente: INE, www.epdata.es
La compraventa de viviendas se situó en 46.015 transacciones en julio de 2019, lo que supone una variación interanual del -20,75%, según los últimos datos publicados por el Consejo General del Notariado.  Mientras, de acuerdo a la Estadística de transmisiones de derechos de la propiedad del INE la cifra de compraventas en septiembre de 2019 fue de 37.995 (un -12% en tasa interanual). La caída de venta de viviendas durante los últimos tres meses se debe en parte la nueva Ley hipotecaria, el lento crecimiento económico y la incertidumbre política aunque se ha mantenido estable.
Por tipo de vivienda,  la venta de pisos mostró un ligero descenso del -1,2% (-5,4% en la serie corregida por estacionalidad).
Mientras, la de pisos de precio libre se redujo un -1,2%. Esta caída de las transacciones de pisos libres se ha debido exclusivamente, a la contracción de las de los pisos de segunda mano (-1,3%) ya que la de pisos nuevos mostró un ligero aumento (0,2%). Por último, la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 4,3% interanual.
Así ha sido la variación anual de la compraventa de viviendas en España

Evolución concesiones hipotecaria en España

Del análisis de las entidades nacionales  en el tercer trimestre de 2019, se deduce que  los criterios de aprobación de préstamos se mantuvieron sin variaciones significativas dentro del segmento de crédito a las sociedades no financieras, si bien el detalle por plazo revela que, en las realizadas a un horizonte más largo, estos se habrían endurecido ligeramente. El desglose por tamaños de empresas evidencia, asimismo, un cierto endurecimiento de los criterios aplicados en la financiación concedida a las pymes, mientras que, en el caso de las empresas grandes, estos criterios permanecieron estables.
La demanda de fondos por parte de las empresas se habría reducido entre julio y septiembre de 2019, tanto en pymes como en las de mayor tamaño, así como para todos los plazos de vencimiento (menor o igual a un año, y superior a un año). Este descenso de la demanda habría sido consecuencia, principalmente, de las menores inversiones en capital fijo, del mayor uso de préstamos de otras entidades y de fuentes de financiación no bancaria (valores de renta fija, emisión de nuevas acciones y financiación interna). También influyó en esta caída, aunque en menor medida, el descenso de solicitudes para financiar existencias y capital circulante. En cambio, tanto el reducido nivel de los tipos de interés como el impacto de algunas operaciones de reestructuración empresarial habrían impulsado al alza las peticiones de nuevos fondos, lo que compensó parcialmente la evolución contractiva de la demanda.
A pesar de dichas caídas, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda se incrementaron en septiembre un 10,0% interanual (22.528 préstamos). Se produjo un incremento en la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda del 10,2% interanual como el aumento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles 7,7% interanual.
La cuantía promedio de los préstamos para la adquisición alcanzó los 146.718 €, 0,9% interanual.
En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 136.981 €, suponiendo un decremento del 4,7% interanual, y para el resto de los inmuebles el préstamo promedio alcanzó los 284.014 € (36,6% interanual).
Concluyendo las ventas se mantienen y las hipotecas suben durante los últimos dos trimestres.


jueves, 5 de diciembre de 2019

SENTENCIA TC 1020/2019 (31/10/2019) SOBRE LA ANULACIÓN DEL IMPUESTO DE PLUSVALÍA

SENTENCIA
En la cuestión de inconstitucionalidad núm. 1020-2019, promovida por el Juzgado de lo Contencioso-administrativo núm. 32 de Madrid, respecto de los arts. 107 y 108 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por posible vulneración del art. 31.1 de la Constitución. Han comparecido el abogado del Estado, en representación del Gobierno de la Nación, y la Fiscal General del Estado. Ha sido ponente el Magistrado don Pedro González-Trevijano Sánchez. I.
Antecedentes
  1. El día 19 de febrero de 2019 tuvo entrada en el Registro General del Tribunal Constitucional un escrito del Juzgado de lo Contencioso-administrativo núm. 32 de Madrid (recurso núm. 2 336/2018), al que se acompaña, junto al testimonio del correspondiente procedimiento, el Auto de 8 de febrero 2018, por el que se acordaba plantear una cuestión de inconstitucionalidad con relación a los arts. 107 y 108 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (en adelante, TRLHL), por presunta vulneración del principio de capacidad económica, de progresividad y de la prohibición de confiscatoriedad (art. 31.1 CE).
2. Los antecedentes de hecho del planteamiento de la presente cuestión de inconstitucionalidad son los siguientes:
a) Doña Rocío Patricia del Campo Sicre adquirió una vivienda en el término municipal de Majadahonda el día 30 de enero de 2003 por importe de 66.111,33 euros, que luego transmitió con fecha de 15 de febrero de 2017 por importe de 70.355,00 euros, obteniendo una ganancia patrimonial bruta de 4.343,67 euros. No obstante, una vez descontados los gastos y tributos soportados tanto al momento de la adquisición como al de la transmisión (de 769,77 euros), la ganancia real neta fue de 3.473,90 euros.
b) Con fecha de 28 de febrero de 2017 presentó ante el Ayuntamiento de Majadahonda la correspondiente declaración por el impuesto sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana, quien con fecha de 2 de mayo de 2017 procedió a practicarle una liquidación (expediente núm. 0001133449; liquidación núm. 001264/2017) sobre una base imponible (incremento del valor) de 17.800,12 euros (aplicando un porcentaje de incremento del 44,80 por ciento sobre el valor catastral del suelo de 39.732,41 euros, a razón de un 3,2 por ciento de incremento por cada uno de los 14 años de permanencia), con una cuota tributaria resultante de 3.560,02 euros (al 20 por ciento).
c) Dado que la cuota tributaria liquidada era superior al importe de la ganancia patrimonial neta obtenida, con fecha de 20 de diciembre de 2017 la Sra. del Campo interpuso un recurso de reposición solicitando la anulación de la liquidación con devolución de la cantidad ingresada, con fundamento en la Sentencia núm. 519/2017, de 20 de julio, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que, tras la STC 59/2017 (que declaró la inconstitucionalidad del art. 107.2 y 110.4 TRLHL), consideró que, una vez expulsados del ordenamiento -ex origine- tales preceptos, no era posible girar liquidación alguna por el impuesto citado.
d) Transcurrido el plazo legal sin haberse resuelto expresamente el recurso promovido contra la anterior liquidación, la Sra. del Campo procedió a interponer con fecha de 18 de julio de 2018 un recurso contencioso-administrativo cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado de lo Contencioso-administrativo núm. 32 de Madrid (proced. abreviado núm. 336/2018). Una vez concluso el procedimiento, mediante providencia con fecha de 4 de enero de 2019, con suspensión del término para dictar sentencia, se dio traslado a las partes y al Ministerio Fiscal para que alegasen sobre «si las normas que disciplinan el Impuesto del incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana [podían] contravenir la doctrina constitucional sobre la capacidad económica, prohibición de no confiscatoriedad y progresividad de los tributos, de tal modo que de la adecuación o no de los artículos 107 y 108 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales de 2004 al artículo 31 de la Constitución, resulta determinante del sentido del fallo que se haya de dictar en los presentes autos».
e) El Ministerio Fiscal evacuó el trámite de alegaciones conferido por informe de 17 de enero de 2019 en el que manifestó no oponerse al planteamiento de la cuestión. Por su parte, el Ayuntamiento de Majadahonda mediante escrito de 23 de enero de 2019 se opuso al citado planteamiento al considerar que, dado que se había acreditado la existencia de una ganancia patrimonial, procedía la aplicación del impuesto conforme a lo señalado en la STC 59/2017. La parte recurrente, finalmente, no efectuó alegaciones al respecto.
3. En el Auto de planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad de 8 de febrero de 2019 el órgano judicial proponente, tras precisar tanto los antecedentes de hecho como la forma de cuantificación del incremento del valor de los terrenos de acuerdo con las previsiones del Real Decreto Legislativo 2/2004, procede a concretar el alcance del principio de capacidad económica del art. 31.1 CE en la doctrina de este Tribunal Constitucional, para concluir que este principio, junto con el de progresividad, obligan a modular la carga tributaria de cada contribuyente «en la medida de la capacidad económica». Considera el órgano judicial, sin embargo, que la forma de cálculo de la cuota a pagar por el impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (ex arts. 107 y 108 TRLHL) es totalmente ajena al incremento real obtenido, hasta el punto que puede ser incluso superior al propio incremento del valor del terreno. Esto supondría que no es conforme con la Constitución un gravamen que obliga a los sujetos pasivos del impuesto a soportar la misma carga tributaria con independencia de la capacidad económica puesta de manifiesto al momento de su transmisión.
4. Para el órgano judicial, aunque el sistema tributario afecta, lógicamente, a la propiedad privada, sus figuras no pueden «agotar la riqueza imponible» y sin embargo, el impuesto sobre incremento cuestionado tiene alcance confiscatorio en aquellos supuestos en los que la cuota a pagar «es superior al rendimiento que se obtiene». Esto sin olvidar que la concurrencia de este impuesto con otras figuras tributarias vigentes (el IRPF) puede llegar a privar al sujeto pasivo de sus rentas y propiedades, lo que podría resultar confiscatorio en contra de la prohibición prevista en el art. 31.1 CE. En fin, subraya el órgano judicial que en el supuesto que se plantea en esta cuestión de inconstitucionalidad se manifiesta una diferencia neta entre el precio de adquisición y el de transmisión de 3.473,90 euros y, sin embargo, se atribuye un incremento de valor, derivado de la aplicación de la normativa del impuesto de 17.800,12 euros, con una cuota a pagar de 3.560,02 euros, superior al incremento real obtenido. Se trata de una situación distinta a la resuelta por la STC 59/2017 (en la que no existía un incremento de valor, pero sí una deuda tributaria). Pues bien, considera el órgano judicial a estos efectos que, si existiendo un incremento de valor real por la transmisión de un terreno, la cuota a pagar es superior al mismo, se habría producido una “expropiación de facto”, lo que podría tener carácter confiscatorio.

lunes, 2 de diciembre de 2019

Creación Federación agentes profesionales inmobiliarios

El pasado 30 de octubre se reunieron once asociaciones de profesionales inmobiliarios (AIC, AMPSI, FIABCI, AEPSI, AVANZA, AICAT GARRAF, AIMUR, AIBAIX, INMOALIA, VIA XARXA e INMOSOMNI)  y constituyeron en Barcelona la Federación Nacional de Asociaciones Profesionales de Agentes Inmobiliarios denominada FNAPI.
Con la creación de esta Federación se pretende dar orden  y defensa a la actividad profesional del sector inmobiliario en beneficio del interés General y en defensa de los clientes propietarios de inmuebles además se pretende incorporar más asociaciones hasta llegar a una gran Conferencia Nacional.
La creación de FNAPI surge como resultado de una falta de asesoramiento profesional inmobiliario. Desde dicha asociación no se pretende interferir en los servicios profesionales particulares de cada asociación, sino defender a sus clientes y tener un asesoramiento adecuado cuando sean necesarios.
FNAPI no persigue privilegios para el colectivo API, sino la protección en cuanto a derechos y asesoramiento se refiere, con plenas garantías y seguridad.
Durante la sesión fundacional de FNAPI asistieron algunas de las principales asociaciones del sector inmobiliario español que representan a más de 5.000 agentes en todo el país. Destacar a Gerad Duelo presidente de AIC, Ramón Riera, presidente de FIABCI, Montserrat Junyent presidenta de FADEI, Ruth Blanco presidenta de AMPSI, Pere Casanovas presidente de AIBAIX, Iñaki Unsain presidente de AEPSI, Jordi Rodríguez presidente de INMOALIA, Lola Alcover presidenta de AIMUR, Eva López Cordero presidenta de INMOSOMNI, Carmen Romero presidenta de AVANZA, Pau Pascual presidente de AICAT GARRAF Y Francesc Xavier Aso presidente de VIA XARXA.

viernes, 29 de noviembre de 2019

El TC anula el impuesto de plusvalía si supera la ganancia de la venta

El Tribunal Constitucional en la Sentencia de 31 de Oct. 2019,  Rec. 1020/2019 ha declarado nulo el impuesto de plusvalía cuando supera la ganancia de la venta.
El alto Tribunal ha puesto de manifiesto que el gravamen municipal que paga el vendedor de un inmueble por el aumento de su patrimonio es confiscatorio cuando supera el beneficio neto obtenido. Lo que no se establece es, si es nulo, cuando sea desproporcionado a la ganancia obtenida.
El fallo responde a una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid, relativa a una compraventa que proporcionó al comprador un beneficio de 4.343,67 euros y por la cual se le exigía abonar un impuesto de plusvalía de 3.560 euros. Es decir: el gravamen absorbía un 89,89% de la ganancia.
Esta cuestión del juzgado madrileño planteada al Constitucional puso en entredicho, si este impuesto podía considerarse confiscatorio, poniendo de manifiesto también que restados los gastos que el contribuyente había tenido que soportar, la ganancia neta era inferior al importe del gravamen.
El Constitucional resuelve que el impuesto es inconstitucional solo cuando supera el beneficio neto, restados los gastos de adquisición y transmisión.
Según la opinión de José María Salcedo, socio en el despacho de abogados Atico Jurídico, “Considera discutible que se puedan quitar los gastos de la base imponible, ya que este planteamiento contradice la doctrina del Tribunal Supremo”. Además, señala que los cálculos del Constitucional no son del todo correctos. “Que se han hecho malabarismos para que el beneficio resulte inferior al impuesto pagado, incluyendo para ello los gastos de notaría, cancelación de hipoteca que el Supremo en principio no admite”. “Por lo que se ha eludido resolver el caso que realmente se le había planteado (impuesto a pagar mínimamente inferior al beneficio) y evitando fijar reglas, como por ejemplo establecer un porcentaje a partir del cual el impuesto es confiscatorio aunque haya ganancia”. Algo que ocurre en otros países.
En esta sentencia se aclara que el fallo se encuentra en  la forma de determinar la base imponible y no en la de calcular la cuota tributaria.
Son declarados inconstitucionales los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del TRLHL por la STC 59/2017, de 11 de mayo, y ahora el artículo 107.4 TRLHL por la presente sentencia.
Con esta sentencia del Constitucional los ciudadanos se encuentran en una situación de incertidumbre jurídica, ya que se abre un amplio abanico para que se revisen los casos que aún no tengan una resolución firme.

miércoles, 27 de noviembre de 2019

Evolución del alquiler residencial en España

Hoy día más de la mitad de los nuevos hogares se decantan por el alquiler, una tendencia que se va consolidando frente al modelo tradicional de compraventa.
Si miramos atrás observamos que durante los tres últimos lustros se ha producido un incremento de la proporción de hogares españoles que residen en alquiler. Intensificándose su crecimiento a partir de 2013.
En este contexto, destaca el incremento de la proporción de vivienda en alquiler, excluidas las cesiones gratuitas,  los hogares jóvenes.
Los hogares jóvenes y los de origen extranjero destacan por sus mayores ratios de alquiler residencial. El crecimiento de la proporción de hogares en régimen de alquiler se debe en buena medida al aumento de este ratio en los hogares cuya persona de referencia se sitúa entre los 30 y los 44 años para quienes esta ratio aumentó del 19,1 % en 2010 al 29,9 % en 2018.
Por tipología de hogar, las mayores ratios de alquiler se observan en los hogares monoparentales, con una ratio del 21,8 % en 2018. Además, dada una tipología de hogar en función del número de adultos que residen en él, los ratios de alquiler son sistemáticamente más elevados en los hogares con niños dependientes.
La proporción del alquiler de hogares de nacionalidad española  alcanzó el 13,1 % en 2018, frente a un mínimo del 8,8 % en 2007. Sin embargo, en los últimos años se ha producido una disminución del peso relativo de los hogares jóvenes y de ciudadanos de origen extranjero en la población total como consecuencia tanto de los efectos de la crisis en el retraso de la edad de emancipación y  la caída de extranjeros residentes en España como de la existencia de tendencias demográficas estructurales asociadas al envejecimiento de la población.
Estos cambios en la composición de los hogares hacen compatible los significativos incrementos de las ratios de alquiler residencial de estos grupos con los moderados aumentos del alquiler a nivel agregado.
En relación con la situación laboral de los hogares, las ratios de alquiler son más elevadas en el conjunto de hogares cuya persona de referencia se encuentra activa, con una ratio del 23,3 % en 2018, frente al 8,3 % en los hogares no activos.

lunes, 25 de noviembre de 2019

La compraventa de viviendas crece durante el tercer trimestre del año

Por Comunidades Autónomas, la compraventa creció en todas salvo en Baleares y Canarias donde se registraron caídas del 4,2% y 4,4% respectivamente.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) la compraventa de viviendas creció un 9,7% produciéndose 42.766 transacciones encadenando seis meses al alza y marcando el mejor noveno mes del año desde 2007 avalado por datos del registro de la propiedad. Del total de transacciones de viviendas inscritas en el registro el 81,3% eran casas usadas lo que supuso 34.750 operaciones y un avance interanual del 9,6%.
La compraventa de inmuebles nuevos subió en septiembre un 9,8% lo que supone 8.016 operaciones 18,7% del total, acumulando ya seis meses al alza.
Comunidades% Compraventa inmuebles
Rioja
36,7 %
Navarra
33,2%
Murcia
23,9%
Asturias y Castilla y León
20,9%
Andalucía
15%
Galicia
11,6%
Valencia
11,1%
Castilla-La Mancha
10,3%
Madrid
8,8%
País Vasco
1,6%
Cataluña
3,6%
Cantabria
3,7%
Extremadura
3,8%
Aragón
4%
Durante el tercer trimestre del año, el número total de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad ascendieron a 147.377 un 7,8% más que el año anterior.
Concluyendo, el total de operaciones de compraventa realizadas fueron 83.583 lo que supone un 11,6% más respecto al año anterior, y las donaciones subieron un 4% con 3.023 transacciones.
Las herencias cayeron un 0,2%, 31.770 y las permutas 2,3% 513 transacciones.

jueves, 21 de noviembre de 2019

Sentencia del Tribunal Supremo nº 566/2019 (25/10/2019) sobre la anulación de la comisión por impago de la hipoteca. Casación e infracción procesal 725/2017.

PRIMERO.
-Tramitación en primera instancia
1.-La procuradora D.ª Concepción Mendoza Abajo, en nombre y representación de Uribe Kosta de Consumidores y Usuarios URKOA, interpuso demanda de juicio verbal contra Kutxabank S.A., en la que solicitaba se dictara sentencia: «por la que se declare que la comisión por reclamación de posiciones deudoras es contraria a Derecho y ordenando a la demandada el cese de su imposición y cobro a la clientela. Se ordenará la publicación de la sentencia a cargo de la demandada en un periódico de los de mayor tirada en el País Vasco. Y se impondrá una multa coercitiva de 1.000 euros diarios a la demandada si no elimina la comisión prohibida en el plazo de 20 días desde la firmeza de la Sentencia. Y todo ello, con imposición de las costas a la parte demandada.»
2.- La demanda fue presentada el 23 de diciembre de 2015 y repartida al Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Vitoria-Gasteiz se registró con el núm. 3/2016. Una vez admitida a trámite, se emplazó a la parte demandada.
3.- El procurador D. Jesús M.ª de las Heras Miguel, en representación de Kutxabank, contestó a la demanda mediante escrito en el que solicitaba la desestimación íntegra de las pretensiones de la actora.
4.- Tras seguirse los trámites correspondientes, la magistrada-juez del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Vitoria-Gasteiz dictó sentencia n.º 162/2016, de 17 de junio, con la siguiente parte dispositiva:
«ESTIMANDO íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Concepción Mendoza Abajo, en nombre y representación de la ASOCIACIÓN URIBE KOSTA DE CONSUMIDORES Y USUARIOS “URKOA”, contra KUTXABANK, S.A. representada por el procurador Jesús Mª de la Heras Miguel. CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL/725/2017 3
»DECLARO que la demandada está utilizando entre sus condiciones generales una cláusula que establece una comisión a cargo del cliente por reclamación de posiciones deudoras que resulta contraria a Derecho por ser abusiva y por tanto nula conforme a la normativa de protección de los consumidores y usuarios, en consecuencia,
»CONDENO a la demandada a eliminar la indicada cláusula de sus condiciones generales, a cesar en su imposición y cobro a la clientela, tanto en los contratos que celebre en el futuro como en los ya concertados, manteniendo estos últimos su vigencia con el resto de sus cláusulas.
»Si en el plazo de 20 días siguientes a la firmeza de la presente resolución la demandada no eliminara la cláusula, se le impondrá una multa coercitiva de 1.000 euros diarios.
»CONDENO a la demandada a publicar a su costa la presente sentencia en un periódico de los de mayor tirada en el País Vasco
»Se condena en costas a la demandada».